OPLYSNING OM MATRIKLERNE I FORENINGENS EJENDOMME VED RØRVIG MØLLE

Mølleudvalget har med henblik på den kommende generalforsamling 6. august 2021, hvor et indlæg under dagsordenspunkt 5 angår foreningens ejendomme ved møllen, udarbejdet nedenstående information om forholdene. Det er med henblik på de helt særligt detaljeinteresserede og der er ikke tale om et indlæg i debatten. (Medbring eventuelt en kopi ved forsamlingen).

Oversigt foreningens ejendomme

Foreningen ejer Søndervangsvej 5 (mtr.3ao), 7 (mtr.68) og 5B (mtr.3r).
Søndervangsvej 5 og 5B ligger i Landzone (det vil sige ikke omfattet af Lokalplan) og i Strandbeskyttelsesområde.
Søndervangsvej 7 (med Møllen) ligger i Byzone/Lokalplanområde og i Strandbeskyttelsesområdet.
Foreningens naboejendomme, mtr.3q, mtr.3o (tidligere 3o og 3ae), mtr.45c, mtr.49t og mtr.49b er alle omfattet af bestemmelserne i Lokalplan 36 af 2011. De ligger ikke i Strandbeskyttelsesområdet. Mtr.19ao og mtr.19at (grenpladsen) ligger i Landzone og Strandbeskyttelsesområdet. De er siden 1947 omfattet af en offentlig landskabsfredning, hvor Fredningsnævnet er påtalemyndighed.

Søndervangsvej 5 købte foreningen i 1997 som en lod af matrikel 3r, men allerede dengang adskilt fra det største areal med en 6 meter bred adgangsvej, der fører til Søndervangsvej 9. Der er ingen naturfredning på grunden.

I 2003 foretog myndighederne ved dekret, med henblik på at skabe et selvstændigt ejendomsskatteobjekt, udmatrikulering af den lod, der blev til matrikel 3ao. Desværre undlod landinspektøren at udarbejde Servituterklæring, som er en nødvendig forpligtelse angående fordelingen af servitutforpligtelser og Foreningen overså formentlig sit behov og foretog sig intet. (Se nærmere om dette under redegørelsen ved Søndervangsvej 5B, matrikel 3r).
Der er ikke udsigt til Isefjorden fra matriklen.
Den høje bøgehæk mellem grundene tilhører Søndervangsvej 9.

Søndervangsvej 7.  I 1980 købte Foreningen grunden med den fredede mølle, der siden 1928 har tilhørt Foreningen. Der er ingen naturfredning eller andre deklarationer på selve grunden. Ejendommen er omfattet af den nyeste lokalplan (såvel som de foregående). Indenfor dennes rammer kan grunden beplantes eller principielt bebygges, som Foreningen ønsker.
I 1997 blev der i salgsbetingelserne, da nabogrundene matrikel 3o og 3ae (nu 3o, Søndervangsvej 9) blev handlet på matrikel 3ae tinglyst et byggeretsligt skel, der medfører, at fremtidigt byggeri  skal holdes i en afstand af 20 meter (+2,5 meter) fra skel til Søndervangsvej 7. Deklarationen gælder stadig og foreningens påtaleret er korrekt tinglyst på Søndervangsvej 9.
Den høje bøgehæk mellem grundene tilhører Søndervangsvej 9.

Søndervangsvej ’5B’/ mtr.3r. (matriklen har ikke noget officielt husnummer!) købte foreningen i 1997 af Mikael Larsen, der også ejede matriklerne 3o og 3ae. Der er ingen naturfredning på grunden, ej heller på 3o og 3ae.
Mikael Larsen forlangte i salgsbetingelserne en privat deklaration indføjet i skødet, med henblik på fortsat landbrugsdrift og for at hindre ”udsigtsforstyrrelse” i Isefjordsudsigten fra den fremtidige bolig på sine matrikler 3o og 3ae (nu 3o). Disse matrikler var og er i lokalplanen udlagt til boligformål (dvs. én bolig). De var  også sat til salg af Mikael Larsen. Deklarationen har følgende ordlyd:

”Matr.nr. 3-r Rørvig by, Rørvig må ingensinde bebygges med byggeri af nogen art, hverken til beboelse eller til erhverv, herunder til landbrug, ligesom der ikke på ejendommen må stilles skure, boder, master eller tilsvarende bygningsindretninger. Ejendommens frie landbrugsareal skal stedse holdes fri for udsigtsforstyrrende beplantning, idet dog enkeltstående buske tillades. Det er ikke tilladt at udlægge arealet med bevoksning af juletræer eller anden form for plantagebeplantning.
Ejendommens frie landbrugsareal skal holdes dyrket som landbrugsareal eller udlægges som græsareal, der slås mindst en gang årligt. Arealet må ikke indhegnes, ligesom der ikke på arealet må finde dyrehold sted.
Eksisterende bevoksning på ejendommens udyrkede areal, d.v.s. arealer ved skel samt skrænten og stiarealet ved Isefiorden kan bevares, men yderligere bevoksning må ikke være udsigtsforstyrrende fra Rørvig Mølle samt matr.nr.. 3-ae og 3-o Rørvig by, Rørvig.
Påtaleret i h.t. denne servitut tilkommer hver for sig eller i forening Rørvig Naturfredningsforening og de til enhver tid værende ejere af matr.nr . 3-o og 3-ae Rørvig by, Rørvig.”

Landinspektøren og/eller foreningen undlod at udarbejde en pligtmæssig Servituterklæring, da matrikel 3r i 2003 blev delt i 2 selvstændige matrikler, 3r og 3ao.
Servituterklæringen tjener til at fordele tinglyste deklarationer på en relevant måde*.

Den omhandlede deklaration er en privat aftalt handelsbetingelse. Ingen offentlig myndighed har indflydelse på aftalen eller dens opretholdelse. Opstår der en af parterne selv uløselig tvist, henvises det til domstolene. Deklarationen er ikke en offentlig naturfredning!
Påtaleretten for Søndervangsvej 9 er ikke tinglyst i skødet af 1997 på matrikel 3o, heller ikke i skødet af 2017. Det er dermed ikke utvivlsomt, at påtaleretten vedrørende matrikel 3r har retskraft eller er eksekverbar.

144 meter af Isefjordstien ejes af Foreningen (matrikel 3r strækker sig ud i Isefjorden). Almenheden har mangeårig hævd på at færdes på stien.

°°°°°

Vedrørende nabomatriklerne:

Søndervangsvej 3 har ingen rettigheder, ej heller for eksempel en udsigtsklausul, overfor Foreningens matrikler udover, hvad der fremgår af byggeloven. Matriklen er bundet af lokalplanens bestemmelser. Der er ikke udsigt til Isefjorden!

Søndervangsvej 9 har i henhold til den i skødet for matrikel 3r i 1997 aftalte deklaration, såfremt den er gældende, pligt til at aftale med Foreningen, såfremt der ønskes opførelse af et bygværk indenfor en afstand af 20 meter fra skel til Søndervangsvej 7. De høje hække til mtr. 3ao og 68 tilhører Søndervangsvej 9, såfremt de står på matrikel 3o. Der er udsigt til Isefjorden over det nord-sydgående skel. Matriklen er bundet af lokalplanens bestemmelser. Påtaleret vedrørende matrikel 3r findes ikke tinglyst på matrikel 3o. (Se ovenfor).

Såfremt den utinglyste påtaleret måtte eksekveres for Søndervangsvej 9, skal Foreningen høre og aftale med Søndervangsvej 9 om tiltag, andet end landbrug.

Nabomatrikel 7000am (der ikke har husnummer) er ikke omfattet af den private deklaration vedrørende ”udsigtsforstyrrelse”. (Her kan beplantes). Matriklen var og er ikke omfattet af lokalplanen.

Nabomatrikel 7000al (der ikke har husnummer) ligger mellem matrikel 3ao og 3r, men er ikke omfattet af den private deklaration vedrørende ”udsigtsforstyrrelse” og heller ikke lokalplanen. (Her kan beplantes, opsættes vejbelysning etc.)
Der er ikke udsigt til Isefjorden!

Søndervangsvej 11, mtr.19ao, der inkluderer vejadgangen til Grenpladsen og kloakstationen, bliver af den private ejer drevet som landbrug i overensstemmelse med de bestemmelser, som grosserer S.V.Hansen som ejer lod tinglyse ved naturfredningen i 1947.

Søndervangsvej 13, mtr.19at er Odsherred Kommunes grenplads og kloakstation. Matriklen blev i 1947 naturfredet på initiativ af ejeren grosserer S.V.Hansen. Fredningsbestemmelserne bliver for tiden ikke imødekommet af den aktuelle ejer, som er Odsherred Kommune.

°°°°°

Mølleudvalget undersøger, hvordan der kan forholdes.

Einar Olsen, Mølleudvalgets formand

* Eksempel: En udsigtsklausul videreføres ikke til en ny matrikel der er uden udsigt!